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北京首例20%個稅疑造假:陰陽合同避稅20余萬

時間:2013-04-28   作者:東莞注冊公司服務網  【原創】       閱讀

北京首例20%個稅疑造假:陰陽合同避稅20余萬

   在實施20%個稅政策達5年的廣東東莞,通過陰陽合同規避20%個稅的現象屢見不鮮。在北京,陰陽合同也成為避稅手段之一。
  但是,由于近幾年北京房價漲幅巨大,即使采用陰陽合同,很多二手房所要繳納的20%個稅仍然很可觀,動輒需要幾十萬元。從最近的成交案例看,這筆費用幾乎全由買方承擔,導致有稅的房子乏人問津,成交量大降。
  “稅費由賣方承擔才是正常的情況,當供需平衡之后,買方才不會像現在這樣被動。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示。
  陰陽合同避20多萬個稅?
  日前,央視報道北京出現首批繳納20%個稅的案例。報道稱,北京豐臺區大成南里小區的一套二手房,房屋總面積為127平方米,成交價280萬元,業主購買時的價格為140萬元,此次交易獲利140萬元,所繳納的個稅數額為140萬元的20%,也就是28萬元。
  按照這個價格計算,成交的這套二手房單價僅為22040元/平方米。然而,據本報記者調查,目前該小區及周邊樓盤二手房的均價在30000元/平方米左右。這套繳納了20%個稅的二手房價格與市場價相差甚遠。
  對于22040元/平方米的成交價,該小區附近中介工作人員均向記者表示:“目前這個區域不可能有價格這么低的房子,這個價格應該不是實際成交價格,而是網簽價格。”
  “網簽價格”是根據住建委制定的過戶指導價進行網簽。據上述中介工作人員介紹,大成南里及附近區域的過戶指導價約在18000元/平方米。按照過戶指導價進行網簽,即簽訂“陰陽合同”,可以減少20%個稅所產生的稅費。
  按照目前大成南里二手房均價約30000元/平方米計算,該套127平方米的二手房總價為381萬元,應當繳納差額241萬元的20%個稅,為48.2萬元。目前所繳納的稅費比應繳數額少20余萬元。
  自2011年底北京市二手房過戶指導價調整之后,過戶指導價根據情況每季度調整一次,指導價并不公開,現在中介所介紹的指導價是其根據簽約價格推斷出來的。二手房網簽的價格不得低于該區域的過戶指導價。過戶指導價均低于實際成交價,如花園橋附近二手房均價為50000元/平方米,而過戶指導價據區域內中介介紹約為28000元/平方米。即使按過戶指導價來計算,該區域一些60平方米小戶型的老房子稅費也超過20萬元。
  不少中介對本報記者表示,過戶指導價在不斷地向上調整,加之當時買入的價格比較低,稅費仍然動輒數十萬元。即使通過陰陽合同可以減少繳納的數額,也難以成交。
  “買方繳稅是北京二手房市場的潛規則,業主一般不出這筆錢,全部由買方承擔。我們現在一般不會向客戶推薦有稅的房子。部分有20%個稅的房屋業主表示愿意適當降價,但是降價的幅度不到需繳納個稅的一半,因此有稅的房子基本上無人問津。”北京豐臺區長安新城中介門店的工作人員告訴記者。
  鏈家地產分析師張旭表示:“從鏈家中介門店反映出來的情況看,目前成交的需繳納20%個稅的房子極少。”

新增房源大跌五成
  目前,中介主推的房源均為“滿五年且唯一”,不涉及20%個稅。
  “現在我們推薦的基本是無稅房源,房子有稅的業主現在掛牌的也比較少,拿出來賣的一般都是急用錢的。”通州新華聯一中介門店工作人員說。
  由于有20%個稅的房源難以被買方接受,導致二手房新增房源迅速下降。這種現象在市中心區域表現得尤為明顯。
  鏈家地產統計數據顯示,4月1日-21日,北京二手房新增房源環比3月同期大降51%,新增客源量下降24.5%.
  在新增客源量與新增房源量雙雙下降的情況下,北京二手房市場步入低谷。
  北京中原地產研究部統計數據顯示,自網簽恢復后,4月8日-23日,北京二手房合計網簽僅3384套,而且這其中包含了在網簽暫停期間積壓的網簽量。3384套的成交量低于3月15日1天的簽約量。
  在日前舉辦的易居中國 “口袋樂居”等三款房產家居類移動客戶端APP產品發布會上,易居中國董事局主席兼總裁周忻表示,二手房成交量的回落屬正常現象,市場應當穩字當頭。
  張旭則表示,3月份需求的嚴重透支使得4月份成交量大幅下跌在預料之中,4月份的成交預計在5000套以下。目前業主觀望心態明顯,需求減少。
  “成交回歸到正常水平的條件是價格出現松動,目前仍處于量跌價未跌的階段。”張旭說。


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